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  開發商的嗅覺一向靈敏。從2012年12月起,雅居樂已經在騰沖拿到340萬平米的土地儲備。他將在這個巨幅地塊上打造國際休閑養生度假城。據悉,這個可能高達200億的投資項目在昆交會上簽約,是騰沖迄今最大的招商項目。



  考驗同樣嚴峻。一、二線城市由於土地稀缺,呈現出供應決定市場需求的強烈特征,對開發商的周期和資金管控要求很高;旅遊地產項目地價不高,但要求有大量的配套,關鍵點在於發掘客戶需求。和三亞是中國唯一的熱帶海岸相比,雲南山景系列的旅遊地產項目的接受度還有待考驗。

  繞過著意營造的噴泉,是雅居樂已經落成的龐大售樓處。穿過龐大的沙盤出後門,一個浩瀚的高爾夫球場已經顯出模樣。視線可及的遠方,是正在開發中的度假住宅。原鄉總占地多達3.3萬畝,差不多相當於50個天安門廣場的面積,雅居樂在項目邊緣打造瞭長達10公裡的風景帶。



  原鄉項目踞在一片開闊帶平緩起伏的高地上。面對河谷裡的田野和人傢,再遠處就是當地少數民族佤族的聖山--高黎貢山。在一年有限的時節裡,可以看見雪線。由於海拔帶來的溫差,油菜花海洋一年四季就在上山下山中往復。

  雅居樂已經在300億規模上徘徊瞭三年,城市邊緣佈局和旅遊地產擴充似乎沒踏準市場的熱點,在這個時段裡,大城市的中心區段是增加銷售的利器。但雅居樂的盈利能力卻高於差不多量級的同行,負債率也落在大型房企的低端。

  來自京滬廣的客人通常選擇昆明轉機,再經過1個小時的航程抵臨騰沖駝峰機場。沒有第二個選擇。這個因滇西抗戰遠征軍、翡翠加工和泡溫泉聞名的邊陲小城,目前不通高速公路。在雲南的政府規劃裡,這裡將是繼昆明、麗江、西雙版納之後第四大旅遊目的地。

  大力擴充旅遊產品線拉低瞭雅居樂的土地成本。根據公開資料,雅居樂截至今年上半年的土地平均成本為1206元,同期銷售均價高達11851元。10%的土地房價比明顯低於萬科、保利的30%左右。

  海南清水灣是雅居樂的代表作,從盈利能力上看,也可能是國內迄今最成功的旅遊地產項目。在清水灣銷售進入平緩期之後,雅居樂需要新的重磅項目來接力,雲南被其視作身條尚未充分展露的少女,自然人文要素神似被市場發掘前的海南。雅居樂分管海南的副總裁黃奉潮同時掌管瞭雲南區域,他要將雅居樂雲南打造成下一個雅居樂海南。

  據雅居樂內部人士透露,董事局主席陳卓林考察瞭騰沖政府重點推介的近十幅土地,都覺得不太理想,倒是這幅由於交通不暢未列入著重推薦目錄的巨幅地塊把他打動瞭。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-19/10112544855.shtml

  騰沖面積接近上海,人口60萬。市區沒有高層建築,翡翠和貴重木材門面林立,很契合邊境縣級市的特征,翡翠原石和原木都來自鄰國緬甸。雅居樂在雲南的首發之作原鄉並不在市區。駕車出城後,在鄉間公路蜿蜒前行約1小時,就到瞭項目現場。

  2009年開盤當年,清水灣售出64億,2010年進一步售出99億,2011年售出73億。之後隨著海南樓市調整,去年和今年穩定70億的銷售規模上。值得註意的是,根據清水灣300億已售出貨值推算,項目依然有客觀的存量。公開資料顯示,清水灣規劃建築面積多達985萬平米,樓面地價隻有245元。



內容來自sina新聞

  清水灣賺錢能力驚人。以雅居樂2011年報為例,當年229億收入中清水灣貢獻133億,毛利率高達53.8%,在25.8億企業所得稅、40億土地增值稅(占收入比例高達17.5%)的高稅負下,扣除物業評估增值的凈利潤率也高達22.5%。

旅遊地產專傢的雲南圖謀

  第二天,各路媒體返回的同時,可以想象雅居樂廣募的銷售顧問也會同時出發,奔赴內地各大中心城市,等待他們的是連軸轉的項目宣講會,然後是紛至沓來的看房團。雅居樂的"地接"人員--專門為項目招募的旅遊文化部員工--也會迅速進入角色,當起各個購房團的導遊。一架龐大的"銷售機器"全面啟動。雅居樂在瑞麗、西雙版納的項目下瞭生產線以後,將來也將擺上同樣的"販售機"。

  在澄澈的陽光和空氣裡,相信不少來自京滬廣的媒體同行至少有一瞬間的觸動。對於在都市身心疲憊的人們來說,這就是心底深處的生存空間。何況雅居樂把項目命名為深含鄉愁意味的原鄉。當晚的特賣會環節,售出5套,約5%的看房轉化率。無疑,這是一個不低的比例。

原鄉項目位於騰沖,在雲南的政府規劃裡,騰沖是繼昆明、麗江、西雙版納之後第四大旅遊目的地

  騰沖原鄉印象

原鄉項目踞在一片開闊帶平緩起伏的高地上,遠處就是當地少數民族佤族的聖山--高黎貢山

  旅遊地產是好生意

  海南清水灣是雅居樂最成功的地產項目,旅遊地產點石成金的魔力迅速吸引各路開發商跟進。2009年以前,雅居樂在龍頭房企中的體量稍顯單薄,憑借清水灣這個大型綜合項目,雅居樂躋身一線房企。

  初冬的騰沖,陽光仍亮的刺眼,綠意遍野。騰沖當地人頗引以為傲當地和煦的氣候,在政府的招商文件中,騰沖全年為優的空氣指標也著重突出出來。在口頭和文字描述裡,PM2.5(細顆粒)不超過10。

  除瞭已於11月底開盤的騰沖原鄉,雅居樂位於瑞麗、西雙版納的大型綜合項目也在如火如荼建設中。至此,雅居樂在雲南的投資累計預計高達450億,應該成為在雲南投資強度最大的大型地產商。

  與清水灣相似,原鄉項目也有不菲的利潤率。黃奉潮透露,原鄉占地面積3.3萬畝,其中建設用地約1萬畝;雅居樂是項目地塊的一級開發商,已經摘下3000多畝。公開資料顯示,雅居樂合計支付地價5.2億,樓面地價154元。

  以在售的高層公寓為例,7000元/平米售價扣除3000元左右的建安成本,再扣除配套費和資金成本,毛利可以看到50%。售價高的低密度產品毛利應該更高。

  和原鄉項目一樣,雅居樂在瑞麗和西雙版納規劃的開發項目地價同樣低廉。10月10日,雅居樂在版納州府所在地景洪拿到63.4萬平米土地,樓面價375元。

  在各大航空公司的航班上,"下一站騰沖"、"高黎貢山下的第二人生"頗有招搖字眼的廣告語,占據瞭林林總總的隨機閱讀雜志的扉頁位置。騰沖原鄉項目開盤的暖場成為雅居樂公司上下的工作重心,旗艦項目海南清水灣的廣告則由慣常的扉頁轉移到中間頁。樂居深度報道匯總》》

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  雅居樂顯然不甘於做小而美的地產公司。在陳卓林看來,佈局雲南的重要性不亞於2006年下註海南清水灣。通過清水灣,雅居樂從區域龍頭躋身一線房房貸第2順位銀行年息企,雲南則關乎雅居樂重拾營收增長。

  地塊的後方毗鄰地質斷層切削的深邃峽谷,這是騰沖國傢火山地質公園的一部分。雅居樂為項目引入的嘉佩樂酒店就選址在崖邊,主打"懸崖上的吊腳樓"的設計理念。"高黎貢山自然保護區和火山地質公園兩大國傢級景區環抱,你說項目有沒有前景?"在各路新聞媒體面前,黃奉潮信心滿滿。

  原鄉開盤獲得理想認購讓黃奉潮堅定瞭信心:"這是一個長線項目,海南清水灣也預熱瞭三年。"

  2009年初,沖駝峰機場通航,2011年底,旅客吞吐量已經突破50萬,而原來的設計目標是2015年48萬。目前機場改擴建工作已經展開,擬擴容至200萬。這其中不乏旅遊者。讓旅遊者從心動轉化為行動,成為候鳥置業人群,將持續考驗原鄉項目的銷售團隊。

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黃子軒

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