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  不過,黎文江提醒說,開發商能按原價回購,隻是理論上的最佳情況,但具體到退房時資金如何返還,是否有延誤,就很難說瞭。

  鏈接

  據瞭解,日出·觀山是從2009年開始開發,之前已開發兩期,現在推出的是第三期三棟兩梯四戶單位,總貨量約200套。"估計會在6月底或7月開盤,如果在6月28日前落籌,還有額外優惠。"現場的銷售人員說,

  實際上,這並非該樓盤首次推出原價回購措施,在2011年推二期時,就已經試用過此招。記者從現場工作人員處打聽到,2土融建融彰化埔心土融建融010年9月29日"國五條"出臺後,很多人因此一下子沒瞭購房資格,為瞭爭取到這一部分的消費者,該盤就回購承諾。"想投資又沒有資格買的人可以先買下房子,等升值後內部轉名獲利,當時有人一下子就買瞭很多套房子,賺瞭不少錢。"

廣州開發商承諾回購降價房 專傢不就是不想降麼

  黃韜說,選擇這種做法,其實是屬於不想降價又想賣樓的手段,現在估計很難取得良好的銷售效果。"成熟的買傢都不太歡迎這樣的操作模式,還不如直接降價更實際一些。"

  "我們和購房者將簽署協議,不會在房管局的網站上進行網簽,購房者覺得價錢適當的時候,可以將房產交給我們轉賣,轉賣成功後,隻會收取原業主少量的手續費,但不會向購房者收取費用。如果兩年後沒有合適的轉手價,該房產也可以由開發商回購,但是隻給本金,不給利息。"現場的銷售人員說。

  十年保修

  專傢點評 不就是不想降價嗎

  現場實錄 原價回購,兩年後重出江湖

  對此,合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江說,因為沒看到發展商的合同版本,所以隻能提醒消費者,如果合同寫的隻是回購而不是轉名,開發商有可能在法律框架下實現這一行為:"一般的合同會約定,房產的認購期為7天,但類似的合同可以約定,認購期長達兩年,這樣在理論上合同就可以合法地成立瞭。而且,現在規定外地人在廣州要居住三年後才能買房,這樣一來,可能在兩年簽正式合同之時,這部分買傢就有瞭購房資格,對這一類買傢還是有一定吸引力的,對擔心樓價下跌的買傢同樣如此。

  莫到君行早,更有早行人。如今淡市中我們見到的一些頗為出位的營銷著數,其實很多年前,我們也曾經看到過。

  特別提醒 遊走於法律邊沿,買傢存在諸多風險

  如果購房者本身由於限購等原因不具備購房資格,那後果可能更為嚴重,開發商完全可以因為合同的約定不符合現有法律、法規規定為由,申請合同無效,這樣消費者隻能要回自己原來付出的錢和少量的利息瞭。

  當然,這次回購和此前有不同,因為此前選擇回購的買傢隻能一次性付款,而現在開發商給出的條件更寬松,買傢可以在兩年內分四期付清房款,購房後在一個月和半年內繳付房款30%,一年內和兩年內分別繳付房款的20%。

  返租回報

  "市場上不是有很多買傢擔心降價嗎?我們承諾兩年後原價回購,等於讓他們打消這個後顧之憂瞭。"現場的銷售人員說。此時,在臨時售樓部內,一名穿T恤衫的中年男子正半躺地斜靠在沙發上大聲打電話:"我們推出回購措施是很有新聞價值的,我看你們可以做個全版的專題報道瞭!"從他的言語和神情來看,顯然是在跟媒體通電話。

  上世紀90年代,返租回報幾乎是每一個商鋪項目都會采取的銷售策略,一是因為靠單打獨鬥小投資者很難在幾年內將商鋪整體做旺,而且,非自用型的買傢也希望能夠獲得更為便利的回報。不過,由於之後曾出現過多起開發商不兌現承諾,承諾返還的租金沒有繼續支付,賣完房子後就跑路的行為,因此該策略後來被明令禁止。不過,如今這一做法近期又再度頻現,隻是返租資金可能在買房時就一次性扣除。

  據瞭解,早在2012年,廣州市國土房管局就表示將嚴厲打擊炒籌轉名行為,一經發現將對開發商進行嚴厲的批評和懲罰。那麼這種回購的行為是否涉嫌違規?

  樓市不景氣?那想辦法托市又如何。為瞭讓買傢加快入市的決心,開發商奇招迭出。除瞭降價、首付分期之外,近日,廣州天河區有樓盤承諾兩年內可原價回購。除瞭這些開發商有心之舉,《廣州市引進人才入戶管理辦法實施細則》、以房養老的試點政策也在近日出臺,在無意中或多或少地對買傢心理構成一定的影響。

  北京大成(廣州)律師事務所的鄭文雙律師說,其最大的風險是在於,很難保證所購房產未來是能切切實實轉到買傢名下。黃韜也同意這一觀點,因為推出此銷售措施的本來就不是很知名的大房企,光靠一紙還不知道是否合法的內部合同,很難防止開發商將房子轉賣他人,"在我看來,兩年後廣州房產繼續上漲的可能性是很大的,這樣消費者的權益就可能更沒保障瞭。"

  鄭文雙具體分析瞭然後有可能出現的情況:房產銷售沒有在房管局備案,如果有人願意出更高的價錢,很難保證開發商不會賣給第三人。如果第三人已經對房產進行備案、公示的話,那作為已經登記備案的第三人,其權益會受到保護,而第一個買傢即使是自住性質,也將面臨無房可用的局面,日後恐怕隻能通過訴訟來讓開發商補充自己的經濟損失瞭。但是如果找不到開發商、又或者是開發商沒有財產可執行,那消費者即使贏瞭官司也無法得到任何的賠償。

  房屋已經抵押給他人的情況也類似,若這一抵押是經過備案的,如果未來房產有糾紛,清償時也會優先給已經登記備案的貸款債權人,開發商有拖欠工程款項的情況也類似,一旦發生法律糾紛,這些房地產企業的債務都是優先讓購房者獲得清償的。"隻是,扣除瞭這麼多可能的欠款之後,房產的餘值還有多少,消費者又有多少保障?"鄭文雙說。

  之前有媒體報道說,在在建的樓宇看到印有"兩年原價回購"字樣的海報貼在外墻上,但羊城晚報記者到場時,卻沒有發現這一海報。"有些東西,隻可以做但不可以講的。"一位地產同行說。

  "房價漲還是跌,屬於市場行為,不要貪便宜,這樣會因小失大,損失更大。"黎文江提醒。

內容來自sina新聞



  那些年在淡市中"威過"的高招

  記者在現場看到,三期即將推出的單位包括73平方米以及134平方米兩種戶型,帶裝修售價預計3萬元/平方米起,有物業管理人員說:"均價大概在三萬五左右。"由於粵墾路附近沒有在售的一手住宅,所以很難進行比價,但該樓盤三期被周邊密集的住宅包圍著,樓距較近,在景觀方面明顯不如該此前推出的、可西望燕嶺公園的一、二期單位,該樓盤在2011年二期單位就賣完,當時的均價為2萬元/平方米。在現場,一位來自天河的看房者說,如果單價三萬元左右還可以接受,三萬五左右就有點偏高瞭。

  "為什麼以承諾回購的方式保證房產不降價?其實不就是不想房子降價。"說到近日收到市場關註的住宅回購事件,中原地產項目部總經理黃韜一針見血地說,"其實,類似的銷售手法以前也加過,不過多半發生在中小房企或是一些項目公司,大企業一般不會這樣,這種企業本身的企業信譽度就相對較低,買傢的權益很難受到保障。"

  樓事調查

  無理由退房

  2001年前後,當時城啟集團旗下的荔港南灣就曾經推出過"無理由退房"活動,非常類似現在的開發商回購承諾。當時荔港南灣所處的南岸路還有發電廠、煤場等存在,居住環境並不理想,樓盤剛開售不久,為瞭讓買傢對樓盤有充足的信心,開發商特別推出瞭無理由退房的促銷措施。

  怕買瞭房價下跌?沒關系,開發商承諾兩年後按原價回購。推出"兩年後原價回購"的是位於廣州天河區粵墾路的日出·觀山。但是,該承諾的僅限於沒在房管局辦理網簽的單位。

  按照我國的現行規定,除瞭基礎和主體建築部分是按住宅的合理使用年限保修之外,住宅其他不同部位的保修年限為2-5年不等。不過,元邦集團當年推出其首個開發樓盤--元邦航空傢園時,就推出過"十年保修"承諾,因為該公司是做工程起傢,老板對自己的工程質量很自信,這一承諾也確實助其較快地提升瞭知名度和銷售速度。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-28/10182796536.shtml

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