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樓市調控背後暗流湧動 消費貸悄然變身灰色房貸

  "以我的收入月供並沒問題,但按照現行政策,二套房首付至少需要六成。除瞭東拼西湊的30萬元,還有40萬元的缺口。"廣州大學陳老師對《經濟參考報》記者說。他看中的第二套房房價約為120萬元,首付需要70萬元。陳老師在廣州市白雲區已經擁有一套約90平方米的兩居室住房。眼下,他打算再購買一套四居室住房,以便將老傢的父母接來同住。

  看到陳老師猶豫不決,中介開始熱情地推薦"變通方式"。所謂"變通"是指將陳老師第一套住房進行抵押,向銀行申請40萬元的三年期"裝修貸款"。待銀行審核通過後,銀行會把錢打到"裝修公司人員的賬戶"(實際是陳老師的親友賬戶),然後再由陳老師以現金的方式提現。"所有手續都由擔保公司搞定,你隻要額外多付5000元的手續費就行啦!"中介胸有成竹地說。

  由擔保公司出面向銀行申請消費貸款,通過第三方過賬後轉為房貸,這種操作模式正是所謂"過橋"。據記者瞭解,在不少施行住房限購限貸政策的城市,這種現象並不鮮見。

  多地房貸現收緊跡象

  自4月"國五條"實施以來,多地房貸收緊,多地部分銀行已將首套房利率從八五折上調至九折,而在二套房貸方面則有提高首付比例跡象。據偉嘉安捷與各大銀行統計發現,有部分銀行已將首套房貸款利率優惠從八五折調升至九折。例如,北京地區已有1/3的銀行,把首套房貸利率優惠提高到九折。

  "國五條"執行已兩個月有餘,在調控趨嚴背景下,雖然部分銀行收緊住房貸款,降低貸款利率優惠,但房地產市場卻未能平靜,在土地市場焦灼的背景下,住宅交易量回暖態勢明顯。

  偉嘉安捷企劃經理吳昊在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,一方面,隨著"國五條"政策的從嚴,住房貸款業務不免受到影響,銀行收緊房貸轉而指向中小企業融資貸款也是意料之中。另一方面,作為年中分水嶺的6月,根據往年交易慣例,銀行從進入6月開始會逐漸收緊利率,放慢貸款速度。

  值得註意的是,在商貸收緊的背景下,住房公積金也顯示出收緊跡象。日前,廈門市住房公積金管理中心發佈《廈門市住房公積金管理委員會關於住房公積金貸款業務有關事項的通知》,提高二套房首付比例,並降低二套房最高貸款額度。

  《通知》顯示,廈門公積金貸款二套首付比例由原來的五成提升至六成,個人購房最高貸款額度由40萬元調整至30萬元,夫妻雙職工最高貸款額度由80萬元調整至60萬元。此外,在房屋套數認定方面,由此前的"認房認公積金貸款記錄"改為"認房認貸",商貸記錄亦將算入房屋套數,這使得二套房貸收緊的政策影響人群大為增加。

  而在此之前,北京率先提高公積金二套房首付比例至七成,並強化申請人資格審查。之後,蘇州住房公積金管理中心市區管理部發佈公告,將公積金貸款額度調整為賬戶餘額的10倍,對大部分申請者而言貸款額度收緊。大連公積金管理中心發佈瞭《關於調整住房公積金貸款相關問題的通知》,在貸款額度、貸款條件、提取條件等方面都作出調整。

   "灰色房貸"暗流湧動

  隨著限購、限貸政策的嚴格執行,北京二套房首付從六成升至七成,部分其他地區,也提高瞭公積金貸款門檻。因此,為瞭規避監管層監管,降低購房成本,一些兩套房以上的購房者開始通過住房抵押申請消費貸款,曲線變身房款。部分銀行信貸資金以消費貸款名義曲線進入房貸市場。流入"灰色地帶"的貸款暗藏風險,更成為樓市調控政策背後一股湧動的暗流。

  央行數據顯示,一季度,主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款增加7103億元,同比多增4667億元,增量占同期各項貸款增量的27%。這一季度增量幾乎是去年四季度新增貸款的兩倍,房地產類貸款增速迅猛。

  具體來看,個人購房貸款1季度新增4662億元,同比多增3088億元,占全部新增貸款的66%。

  "雖然房地產成交有所下滑,但是隨著調控政策影響變淡,房地產成交也呈現出回暖態勢。"中原地產市場總監張大偉表示,成交回暖,但調控卻未放松,錢從哪來?

  據"偉嘉安捷"數據統計顯示,新政實施近兩個月以來,北京房貸交易量環比同期下降瞭50%,而在整體交易量下跌的環境下,市場中蘊藏的各元素也是"有升有降"。

  例如北京個貸市場交易量則上漲14%。抵押消費類貸款的上升是造成5月北京個貸市場交易量上浮的主要原因,3月瘋長的二手房交易量使得市場消化這部分人群後,使用抵押貸款用於裝修的用途較多,助力非交易類貸款市場。與此同時,企業經營類貸款的增多也是交易量上升的一大"功臣"。

  但值得註意的是,雖然部分新購房者抵押裝修貸款增多,但另一方面,借道消費貸款作為"房貸"現象又有回頭之勢。

  的確,來自中國人民銀行上海總部的數據顯示,一季度上海市新增本外幣個人消費貸款238.6億元,同比多增179.5億元。一些業內人士表示,不排除其中有部分貸款變相流入瞭房產交易市場。

  消費貸,顧名思義銀行向個人客戶發放的有指定消費用途的消費性個人貸款,這其中並不包含房貸。雖然此前,央行和銀監會發佈《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》,"要求各商業銀行加強對消費性貸款的管理,禁止用於購買住房"。然而,不少購房者與裝修公司、中介機構等相互配合,加之個別銀行審批不嚴等因素,屢禁不止。

  記者致電廣州、上海多傢擔保公司,大多表示可以從事上述業務。據業務員介紹,200萬元以下的貸款一般以"房屋裝修"名義申請,找裝修公司簽訂合同即可;200萬元以上的以"藝術品投資"名義申請,與客戶簽訂相關合同的對手方一般為珠寶公司或典當行。

  銀率網分析師閆博鍇表示,央行對於消費貸款用途有嚴格規定,不能用於購買住房、股票、基金和理財產品,不能以任何形式流入證券、期貨、民間借貸等資本市場及用於股本權益類投資,隻可用於購買大宗耐用消費品和教育、旅遊等用途。

  從這個角度而言,通過"消費貸款"方式流入購房人手中的銀行信貸,實際上是進入瞭一個"灰色地帶"。

  各方利益驅動房貸"變身"

  "客戶能順利拿到購房資金,中介公司能做成交易賺取傭金,擔保公司有手續費可賺,銀行也能完成業績指標,各方都有好處,何樂而不為呢?"上海某房產中介的業務員餘先生對記者說。

  中央財經大學中國銀行(2.90,0.02,0.69%)業研究中心主任郭田勇[微博]表示,這種"灰色房貸"是典型的貸款挪用。但記者在調查中發現,盡管認可"灰色房貸"存在違規之處,但無論是購房者、擔保公司、中介機構,甚至銀行本身,都十分樂意從事此類業務。

  一位不願意透露姓名的上海銀行業人士表示,此類"灰色房貸"現象其實一直都存在。"一般而言,隻有手續、材料合規的情況下,銀行才會發放消費貸款。至於材料背後是否存在假合同或資金挪作他用等問題,銀行方面受限於人力、成本等因素,雖然會有檢查,但難以全面覆蓋。"

  廣州一傢銀行的個貸部負責人告訴記者,放款後銀行會定期對申請人的還款和資信情況進行跟蹤調查。曾經有貸款人以裝修的名義獲得30萬元的五年期貸款,用於購買二套房,但銀行放款後一周內,客戶就直接把錢從第三方賬戶從銀行轉賬轉到瞭自己的賬戶。發現這筆貸款存在明顯作假行為後,銀行方面立即啟動追討,並要求一年內還清。但這位負責人也坦言,若對於此類情況進行逐筆調查,銀行既沒有動力,也缺乏足夠的資源。

  記者在調查中發現,即使意識到部分消費類貸款可能流向房貸,銀行也大多選擇"睜一隻眼閉一隻眼"。

  與按揭貸款相比,消費類貸款不僅期限較短,而且根據貸款人的資信情況,其利率還可以在基準利率基礎上有所上浮,對銀行而言收益更高。

  另外,個人住房抵押消費貸款的放貸額度一般不超過評估價的五成,對於銀行而言有較高的安全邊際。在當下房價穩中有升的背景下,此類貸款與普通房貸相比並未增加額外的風險。

  上海一位典當行業資深人士也表示,包括一些購房者在內,用"藝術品投資"的名義向銀行申請消費貸款,再轉作他用,在業內並非秘密,甚至已經成瞭"約定俗成"。

  "用這個名義不僅貸款額度大,而且好操作。比如貸款申請下來之後,萬一遇到銀行核查,客戶完全可以說沒能買到或拍到看中的藝術品。"這位典當業內人士說。

   以短還長 "灰色房貸"隱性風險凸顯

  在樓市回暖,調控政策趨嚴的背景下,房貸收緊趨勢明顯,因而"灰色房貸"越來越受購房者的青睞。所謂"灰色房貸"說明其並不是正規貸款。尤其,在監管層面收緊的背景下,"灰色房貸"的隱性風險逐漸凸顯。

  "房地產貸款期限一般比較長,但消費貸款期限隻有10年,這就存在'以短還長'的問題,一旦政策出現調整,就會出現供不上房貸的風險,所以不論是消費者還是銀行,隻要在違規邊緣遊走,就有很大風險。"中國經濟網評論員林耘說。

  林耘認為,"灰色房貸"一事雙方都有動機,買房者是為買房打擦邊球;而銀行是主動配合打瞭擦邊球,因為目前整體經濟增速減緩,銀行想要找到能承受高利率貸款的客戶不太容易。

  因此,從表面看,擔保公司"牽線"客戶獲得瞭急需的貸款資金,銀行多瞭一筆生意,擔保公司本身也有手續費進賬。"灰色房貸"看似取得瞭"多贏"的效果。但這種"過橋"貸款本質上是擔保公司的墊資行為,墊資期限一般為一個月,而消費性貸款的期限通常為數年,最高可達十年。這意味著一旦"過橋"完成,貸款的風險就完全轉嫁給瞭銀行。

  對此,中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇等多位專傢認為,在保證每一筆貸款合法合規、風險可控的同時,銀行方面應加大對貸款流向的檢查力度,監管部門也可以采取不定期抽查的方式,對違規貸款進行追討和處罰,防止信貸資金通過消費貸款等途徑違規流入房貸市場。

  值得註意的是,雖然監管部門明令禁止消費類貸款用於購房,但由於這種貸款期限短、風險較小,且需求旺盛,而銀行對消費類貸款的用途審核、監督並不嚴格,隻要能提供消費合同,大都可以順利地貸到款。

  此外,對於作為"過橋"掮客的擔保行業卻由於入門門檻較低,監管不嚴,出現諸多亂象。

  自2010年開始發放融資性擔保機構經營許可證以來,擔保公司數量持續增加。截至去年6月末,全國融資性擔保行業法人機構超過8500傢。

  據瞭解,政府部門曾經對融資性擔保進行過整治。但從整體來看,擔保行業在行業定位、金融定性等方面比較模糊,行業進入門檻相對較低,行業監管也過於寬松,這給一些擔保公司從事"灰色房貸"等違規違法業務提供瞭空間。而擔保行業資質良莠不齊,一定程度上也影響瞭銀行的信貸安全。

  針對擔保行業亂相的整治,多位專傢建議,首先應從中央到地方完成對擔保行業監督管理的頂層設計,形成專門的行業監管職能部門進行垂直管理。同時,賦予監管部門相應的行政執法權,改變其隻能管牌照、管不瞭人和財的現狀。

  其次,應在《擔保法》基礎上出臺全國性的規范文件,對擔保行業的職能范圍、監管辦法進行明晰規劃,改變目前各地管理辦法不統一給監管帶來難度的現狀。

  另外,提高行業尤其是融資性擔保行業的市場準入門檻,建立從業人員資格認證制度,也是保障這一行業健康發展的重要一環。

  不過,一些專傢也呼籲,擔保行業在現代金融體系構架中有著不可或缺的作用,政府應在審慎監管的前提下,為這一行業提供更加寬松的經營環境,促使其充分發揮為中小微企業融資需求服務的功能,從而擁有更加"陽光"的生存和發展空間。

  "除在錢財上可能受損失外,'灰色房貸'或會影響個人信用記錄。"偉嘉安捷企劃經理吳昊指出,如果通過利用消費貸款用於房貸,雖然銀行並不監督消費類貸款的後續使用情況,不過,一旦貸款人被發現挪用消費類貸款購房,銀行會給出停貸、要求立即償還貸款的處理,而且貸款人的行為會被認定為騙貸,會進入個人信用記錄。

  除此之外,對於路邊張貼的提取公積金的小廣告,吳昊指出,由於公積金貸款手續較為繁瑣,申請較慢,因此一些購房者購房時隻能選擇商貸,而在此背景下,希望提出已繳公積金作為首付款部分資金。"由於一些個人提取公積金機構並不正規,因此,出現雖繳納中介費,卻未能提取出現金;甚至在申請人不知情的情況下,以個人貸款形式取出,造成部分購房者失去享受公積金首套房信貸優惠政策的機會,造成更大的損失。"

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-06-17/08492252748.shtml

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黃子軒

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