黃子軒

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  原鄉項目踞在一片開闊帶平緩起伏的高地上。面對河谷裡的田野和人傢，再遠處就是當地少數民族佤族的聖山--高黎貢山。在一年有限的時節裡，可以看見雪線。由於海拔帶來的溫差，油菜花海洋一年四季就在上山下山中往復。

  雅居樂已經在300億規模上徘徊瞭三年，城市邊緣佈局和旅遊地產擴充似乎沒踏準市場的熱點，在這個時段裡，大城市的中心區段是增加銷售的利器。但雅居樂的盈利能力卻高於差不多量級的同行，負債率也落在大型房企的低端。

  來自京滬廣的客人通常選擇昆明轉機，再經過1個小時的航程抵臨騰沖駝峰機場。沒有第二個選擇。這個因滇西抗戰遠征軍、翡翠加工和泡溫泉聞名的邊陲小城，目前不通高速公路。在雲南的政府規劃裡，這裡將是繼昆明、麗江、西雙版納之後第四大旅遊目的地。

  大力擴充旅遊產品線拉低瞭雅居樂的土地成本。根據公開資料，雅居樂截至今年上半年的土地平均成本為1206元，同期銷售均價高達11851元。10%的土地房價比明顯低於萬科、保利的30%左右。

  海南清水灣是雅居樂的代表作，從盈利能力上看，也可能是國內迄今最成功的旅遊地產項目。在清水灣銷售進入平緩期之後，雅居樂需要新的重磅項目來接力，雲南被其視作身條尚未充分展露的少女，自然人文要素神似被市場發掘前的海南。雅居樂分管海南的副總裁黃奉潮同時掌管瞭雲南區域，他要將雅居樂雲南打造成下一個雅居樂海南。

  據雅居樂內部人士透露，董事局主席陳卓林考察瞭騰沖政府重點推介的近十幅土地，都覺得不太理想，倒是這幅由於交通不暢未列入著重推薦目錄的巨幅地塊把他打動瞭。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-19/10112544855.shtml

  騰沖面積接近上海，人口60萬。市區沒有高層建築，翡翠和貴重木材門面林立，很契合邊境縣級市的特征，翡翠原石和原木都來自鄰國緬甸。雅居樂在雲南的首發之作原鄉並不在市區。駕車出城後，在鄉間公路蜿蜒前行約1小時，就到瞭項目現場。

  2009年開盤當年，清水灣售出64億，2010年進一步售出99億，2011年售出73億。之後隨著海南樓市調整，去年和今年穩定70億的銷售規模上。值得註意的是，根據清水灣300億已售出貨值推算，項目依然有客觀的存量。公開資料顯示，清水灣規劃建築面積多達985萬平米，樓面地價隻有245元。

內容來自sina新聞

  清水灣賺錢能力驚人。以雅居樂2011年報為例，當年229億收入中清水灣貢獻133億，毛利率高達53.8%，在25.8億企業所得稅、40億土地增值稅(占收入比例高達17.5%)的高稅負下，扣除物業評估增值的凈利潤率也高達22.5%。

旅遊地產專傢的雲南圖謀

  第二天，各路媒體返回的同時，可以想象雅居樂廣募的銷售顧問也會同時出發，奔赴內地各大中心城市，等待他們的是連軸轉的項目宣講會，然後是紛至沓來的看房團。雅居樂的"地接"人員--專門為項目招募的旅遊文化部員工--也會迅速進入角色，當起各個購房團的導遊。一架龐大的"銷售機器"全面啟動。雅居樂在瑞麗、西雙版納的項目下瞭生產線以後，將來也將擺上同樣的"販售機"。

  在澄澈的陽光和空氣裡，相信不少來自京滬廣的媒體同行至少有一瞬間的觸動。對於在都市身心疲憊的人們來說，這就是心底深處的生存空間。何況雅居樂把項目命名為深含鄉愁意味的原鄉。當晚的特賣會環節，售出5套，約5%的看房轉化率。無疑，這是一個不低的比例。

原鄉項目位於騰沖，在雲南的政府規劃裡，騰沖是繼昆明、麗江、西雙版納之後第四大旅遊目的地

  騰沖原鄉印象

原鄉項目踞在一片開闊帶平緩起伏的高地上，遠處就是當地少數民族佤族的聖山--高黎貢山

  旅遊地產是好生意

  海南清水灣是雅居樂最成功的地產項目，旅遊地產點石成金的魔力迅速吸引各路開發商跟進。2009年以前，雅居樂在龍頭房企中的體量稍顯單薄，憑借清水灣這個大型綜合項目，雅居樂躋身一線房企。

  初冬的騰沖，陽光仍亮的刺眼，綠意遍野。騰沖當地人頗引以為傲當地和煦的氣候，在政府的招商文件中，騰沖全年為優的空氣指標也著重突出出來。在口頭和文字描述裡，PM2.5(細顆粒)不超過10。

  除瞭已於11月底開盤的騰沖原鄉，雅居樂位於瑞麗、西雙版納的大型綜合項目也在如火如荼建設中。至此，雅居樂在雲南的投資累計預計高達450億，應該成為在雲南投資強度最大的大型地產商。

  與清水灣相似，原鄉項目也有不菲的利潤率。黃奉潮透露，原鄉占地面積3.3萬畝，其中建設用地約1萬畝；雅居樂是項目地塊的一級開發商，已經摘下3000多畝。公開資料顯示，雅居樂合計支付地價5.2億，樓面地價154元。

  以在售的高層公寓為例，7000元/平米售價扣除3000元左右的建安成本，再扣除配套費和資金成本，毛利可以看到50%。售價高的低密度產品毛利應該更高。

  和原鄉項目一樣，雅居樂在瑞麗和西雙版納規劃的開發項目地價同樣低廉。10月10日，雅居樂在版納州府所在地景洪拿到63.4萬平米土地，樓面價375元。

  在各大航空公司的航班上，"下一站騰沖"、"高黎貢山下的第二人生"頗有招搖字眼的廣告語，占據瞭林林總總的隨機閱讀雜志的扉頁位置。騰沖原鄉項目開盤的暖場成為雅居樂公司上下的工作重心，旗艦項目海南清水灣的廣告則由慣常的扉頁轉移到中間頁。樂居深度報道匯總》》

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  雅居樂顯然不甘於做小而美的地產公司。在陳卓林看來，佈局雲南的重要性不亞於2006年下註海南清水灣。通過清水灣，雅居樂從區域龍頭躋身一線房房貸第2順位銀行年息企，雲南則關乎雅居樂重拾營收增長。

  地塊的後方毗鄰地質斷層切削的深邃峽谷，這是騰沖國傢火山地質公園的一部分。雅居樂為項目引入的嘉佩樂酒店就選址在崖邊，主打"懸崖上的吊腳樓"的設計理念。"高黎貢山自然保護區和火山地質公園兩大國傢級景區環抱，你說項目有沒有前景？"在各路新聞媒體面前，黃奉潮信心滿滿。

  原鄉開盤獲得理想認購讓黃奉潮堅定瞭信心："這是一個長線項目，海南清水灣也預熱瞭三年。"

  2009年初，沖駝峰機場通航，2011年底，旅客吞吐量已經突破50萬，而原來的設計目標是2015年48萬。目前機場改擴建工作已經展開，擬擴容至200萬。這其中不乏旅遊者。讓旅遊者從心動轉化為行動，成為候鳥置業人群，將持續考驗原鄉項目的銷售團隊。

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