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??記者發現,月租金3萬元以下的商鋪不少會以真實價2胎房貸備案。比如滿堂紅商業地產部去年下半年促成出租的天河區石牌西的幾間面積不大的商鋪,平均月租都在500元/平方米左右。其中一間鋪位於石牌西中段位置,25平方米,月租1.3萬元,除5萬元頂手費外,折合租金為520元/平方米,與目前政府公佈的500元/平方米參考價差不多。

??過去8年(2007至2014年),廣州知名商業步行街北京路、下九路、上九路的商鋪租金僅漲瞭45.33%、65.33%、77.78%,沒有跑贏房價;而除瞭北京路2014年比2013年微漲租0.46%以外,近三年這三條步行街都沒有漲過租。

??廣州鋪租近三年基本原地踏步北京路有商鋪降租近4成

??上周,美國知名市場研究機構eMarketer預測,2014年中國零售業電子商務銷售額將達到4262.6億美元,這包括通過各種設備在線購買的非旅遊商品和服務。該指數較2013年增長35%,占全國零售業銷售額的10.1%。可以想象,電商對零售市場的沖擊之大。

??按照真實成交數據,北京路步行街核心地段小面積首層商鋪的租金一般在5000元至8000元/平方米,面積大一些的也在3000元至3500元/平方米。上下九路一般租金在2000至2500元/平方米,石牌路靠近體育東廣州酒傢地段一般在800元/平方米,近黃埔大道的是500多元/平方米。

??近幾年廣州商鋪租金出現不升或者租金升幅變窄的現象,這與零售市場受整體經濟影響,及電商在這三年對傳統零售業的影響愈演愈烈有關。

廣州鋪租近三年基本原地踏步 北京路有商鋪降租近4成

??單價低於600元,高於500元以上的有19個地段。包括珠江新城目前最旺的興盛路,2014年的租金為500元/平方米,“實際上,興盛路的租金更多是在1000元/平方米,最少都不會低於800元”。多傢中介人士表示,由於商鋪租金分階梯收費,月租金收入2000元以上3萬元以下按8%征收租賃稅;月租金收入3萬元(含3萬元)以上按14%征收租賃稅計,不少租金高的業主都會設法報低價。

??芊貝雪服裝店成立於2003年,至今在廣州有二三十傢分店,“2014年受經濟影響和電商沖擊關瞭幾傢,但也新開瞭幾傢”。該服裝店老板周先生坦承,2014年生意越來越難做,“人工工資漲瞭20%,服裝成本、裝修成本也在漲,好在營銷成本變低,而租金漲幅不大或者有的業主降租,所以總體營利與2013年基本持平”。

??商鋪租金也有“陰陽價”

??在2013年,該11個地段就有包括上下九核心段、北京路核心段及天河石牌西直街等5個地段維持2012年租金而不漲租。而從2014年來看,包括下九路、上九路、石牌西直街、石牌西橫街4條街從2012年起至今三年都沒漲過租。細分下來,北京路在2012年和2013年租金一致,2014年比2013年略漲0.46%;石牌西路(南至黃埔大道西,北至海欣街)、天河路(東至體育東路,西至體育西路)及珠江新城華利路三條街則在2013年和2014年沒漲租。

??“精明的投資者會接受現實,忍痛降租避免空置,否則損失更大。”勞耀洪表示,2014年鋪租下跌從年中開始,“我們原以為隻降5%至8%,沒想到部分路段實際降幅一般都在10%至15%,有的更厲害”。據介紹,包括北京路的五月花廣場,原來首層商鋪租金在1500元,2014年以後也降至1300元/平方米。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-20/09155963111305006334809.shtml



??周先生表示,他所開設的分店鋪租在2014年有近三成因為生意不好等原因,在租期到瞭後和業主協商,業主同意在原有租金本金上降租續約;但也有七八成的分店因為簽瞭三五年租約不等,業主在協商後同意收縮原有租金遞增幅度,或者不增租金,“業主也都知道現在生意不好做”。

??—中原地產工商鋪總經理羅思源

??在越秀區五羊新城商圈,一傢芊貝雪服裝店2014年的租金“原來合同約定遞增10%,後來業主隻遞增2.5%”。

??2014年3月,越秀區北京路太平館(非核心地段)旁邊一間三層商鋪(首層約110平方米)開始在美聯物業放租,叫價13萬元/月。

??被推高的租金被電商打回原形

??至於體育東路至體育西路段的天河路租金在2013年較2012年出現較大漲幅,郭海波認為其多為時尚天河商業廣場客流增旺,並帶動相鄰地段的租金上漲。而珠江新城華利路一帶街鋪多為輕餐飲(即指與吃相關的飲料店、茶樓、咖啡店等)和快餐店等,受電商沖擊小,此外此前租約到期也令租金有所提升。

??記者依據市房地產租賃管理所(下稱租賃所)的公開數據整理發現,近三年廣州商鋪的租金基本原地踏步,而去年有的地段商鋪租金甚至走起“回頭路”。“我們原來預計隻跌5%至8%,沒想到有的路段實際跌瞭10%至15%不等。”廣州美聯物業商鋪總監勞耀洪表示,廣州商鋪租金下跌從2014年年中開始,持續至今。

??以廣州老牌的三條步行街北京路、下九路、上九路而言,該三條街2014年比2011年分別漲5.7%、3.33%、1.78%,但其2011年比2010年的租金漲幅已是6.04%、4.35%、4.94%。近三年的漲幅甚至不敵2012年電商興起之前的漲幅。

??“電商從2012年興旺後就開始影響零售業,而在2013年及2014年的影響更大。”滿堂紅商業地產部高級經理郭海波表示,早在2011年、2012年時,天河南一帶隨便一間鋪的租金都是900元/平方米,頂手費要10萬元,但現在放盤的很多都是700元。滿堂紅去年10月在該地段促成一單租賃,一傢35平方米的街鋪上一手商戶(經營服裝)租金接近800元/平方米,但後來在服裝店搬走空置約兩個月後,業主降租以700元/平方米租給一甜品店。

??2012年,除天河路一帶或受時尚天河商業廣場開業影響,位於東至體育東路,西至體育西路地段的天河路2012年租金比2011年租金降瞭21.69%;東至石牌東路,西至天河東路地段則2012年租金與2011年租金保持一致。除此兩地段外,其餘9個地段的商鋪2012年租金比2011年均有所上漲,漲幅在1.78%至35.14%不等。但從2012年起,不少地段商鋪的租金就基本維持原樣。

??租客:近三成分店鋪位降租續約

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??近幾年廣州商鋪租金出現不升或者租金升幅變窄的現象,這與零售市場受整體經濟影響,及電商在這三年對傳統零售業的影響愈演愈烈有關。

??“每月按14%收稅,收租3萬元每月就得支付4200元交稅,月收租30萬元就得交稅4.2萬元,一年下來是相當大的一筆錢。”中介人士表示,很多強勢的商鋪業主都會簽陰陽合同,一份合同為真實租金,一份為在街道備案交稅的合同,而備案的合同租金往往隻為真實租金的一半甚至更少。加上一旦以真實租金備案交稅以後,這意味著以後隻要商鋪沒有空置,基本都隻能根據此前報備的真實價格參考調高或調低租金,所以很多業主都會慎重對待,“超過備案價的讓承租商戶自己去解決發票,當然也會有不少業主會以真實價格登記備案”。

??11路段中4路段鋪租三年沒漲

??“上一手租客是國內知名運動品牌,月租金大約14萬至15萬元。”美聯物業商鋪總監勞耀洪記得,公司收到此鋪後特地派瞭一名員工在該店門口招商,“但直到10月份簽約時前後也就隻有七八個客戶前來瞭解店鋪,平均一個月才一個客戶來問,最終有意向的也就才兩三人”。勞耀洪說,其他中介也會帶客看鋪,在空置期間,業主幾乎每個月都下降8%左右的租金,但最終還是在10月份降到8萬元/月後才成功租出去,相當於降租近四成。

??而在上下九路附近荔灣廣場對面一轉角旺位,一棟首層175平方米三層約380平方米的商鋪在2014年6月以前租金是22萬元。在原租客到期搬後走,業主在6月份以21萬元/月對外招租,但最終仍是在10月降至16萬元/月被一內衣品牌租入,相當於降租27%。

內容來自sina新聞

??記者抽取每平方米租金500元以上的地段,對比近四年均有租賃所數據的11個地段發現:從2012年起,廣州不少商鋪都沒有漲租,有的兩年不漲,有的甚至不漲租時間已超過三年。

??“近幾年廣州商鋪租金出現不升或者租金升幅變窄的現象,這與零售市場受整體經濟影響,及電商在這三年對傳統零售業的影響愈演愈烈有關。”中原地產工商鋪總經理羅思源坦承,近些年,因為零售業在走下坡路,中原地產原有的一些客戶也在流失,一些業主可能設法繼續和原租客簽約,一些商戶則可能關店,以致2014年的商鋪租賃成交量也在減少。

??滿堂紅郭海波表示,在2014年,很多街鋪在租賃到期,或重新簽合同時,基本租金都維持原有水平,而一些空置租不出去的則會下降,一些步行街商鋪的租金大約有5%至10%的回落。不過,雖然北京路等地段的商鋪租金大不如前,但始終都有相當大的客流,“比如北京路的商鋪,就算做生意虧本但起碼可以賺到廣告效應,好過在媒體上花錢賣廣告,廣告收益和高鋪租可以相互抵消”。郭海波認為,在未來一段時間裡,傳統的商業街及街鋪的租金仍會保持可觀。

??“傳統街鋪降租是為瞭不空置而減租換取客流,而購物中心減租普遍是調整業態,將一些本身租值高的位置減租給一些親子等商戶承租。”羅思源認為,以前商鋪租金或者售價被推高的地段,現在逐漸被打回原形。


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??業界稱去年部分路段實際鋪租跌瞭10%至15%

??租賃所數據顯示,2014年,廣州首層商鋪租金每平方米每月租金單價超過500元(含500元)的有40個地段(含購物中心和批發市場)。其中每平方米租金超過1000元的有7個,依次是太古匯1900元、北京路步行街核心地段(南至文明路,北至中山四路)1744元、天河城廣場1433元、海珠區新港街的富莊1400元、下九路(楊巷路至第十八甫路)1240元、海珠區新港街穗發花園1200元、天河區沙河街廣州金馬國際服裝城童裝城1004元。

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黃子軒

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