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  2013年以來,購房需求持續釋放,融資環境較為寬松,房企的經營環境有所好轉。包括萬科、融創等品牌房企公佈的5月銷售業績,無論是銷售面積、銷售額還是銷售價格,均呈現增長態勢。對12傢大型房企的監測顯示,5月房企銷售環比明顯上漲,前5個月的銷售額和銷售均價均出現同比增長,房價上漲壓力不減。

  一線城市經營性土地溢價率增長明顯

  除瞭銷售數據向好外,房企融資環境也偏向寬松。2013年一季度,房地產信托新增1532億元,環比漲39%,同比漲247%。另外,房地產貸款也出現較快增長,1季度增加7103 億元,同比多增4667億元,增量占同期各項貸款增量的27%。從銷售數據以及融資環境來看,房企經營環境有所好轉。

  業績飄紅 5月12房企銷售增20.4%

房企5月銷售業績飄紅 6月預期延續樂觀態勢

  有相關報告顯示,市場普遍認為短期地產面臨的政策環境比較穩定,但我們再次提醒投資者關註政策加碼的風險。報告表示,隨著"國五條"對樓市需求的負面影響邊際遞減,重點城市庫存不斷減少且地王頻現,6月房價持續高漲的概率很大;其次,無論是從經濟角度還是民生角度出發,政府都很難容忍房價的持續高漲,房價上漲倒逼政策加碼的邏輯並未改變;最後,由於房產稅等長效機制的建立和生效都是漸進的,當前地產調控依然是以治標為主,短期內行政手段的加碼可能是為樓市降溫的唯一選擇。

  鏈傢地產市場研究部張旭認為,房地產市場持續升溫,使房企經營狀態大為轉好。在前一輪調控造成的市場影響見底回升之後,持續一年多的時間內,房企銷售回籠資金充分,持有流動資金上升以及負債的降低,都成為在土地市場開展新一輪擴張的資本。另外,土地成交量上升也有兩個重要的原因,一是,同期土地供應量增加,無論是從前兩年地方政府土地出讓收入下滑還是今年調控政策強調增加供應的角度,都客觀上使今年前五月的推地量有所增長;二是房企補倉意願上升,得益於新房市場旺盛的需求,房企新增項目去化率較高,庫存壓力降低。2012年,當年新增供應去化率能夠達到7成左右,這也使得房企增加開發儲備的意願增強。"國五條"之後,保利、恒大、華潤、萬科、龍湖、招商、綠地、佳兆業等大型房企拿地依然較為積極。一線城市依然是房企佈局的重點,此外,長春、沈陽、杭州、重慶、西安、武漢、合肥、蘇州等城市推介的優質地塊吸引瞭大型房企競價成交。其中,前5月,萬科在21個城市拿地30宗,總金額達171.16億元。

  根據鏈傢地產市場研究部統計,9傢房企首五月的成交均價為1.05萬元/平方米,同比上漲7.6%。

  張旭認為,雖然產品結構各有不同,但從漲幅來看,同比7.6%的漲幅較為溫和,並非暴漲。但是值得指出的是,各區域至今的價格走勢分化嚴重,一線城市價格漲幅較高,後市的上漲壓力也較大。

  根據鏈傢地產市場研究部統計,今年前5月,土地招拍掛市場,四個一線城市商辦、居住、多功能等經營性地塊土地出讓收入總額約達1300億元。而去年同期,一線城市這部分土地出讓收入還不足200億元。

  9房企銷售均價漲7.6% 行政化限價效果待考

  "國五條"出臺後,北京、深圳和廣州等地都傳出行政手段管控房價的消息。從目前的市場背景來看,房企整體的融資環境寬松,財務數據健康。同時,一線城市中的房企不論從資金實力還是融資能力來看,更是處於明顯優勢地位,在這種背景下用行政手段管控房價,逼迫房企低價出貨,其效果依然有待觀察。

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  另外,土地交易升溫的另一個表現是競價程度提高。根據鏈傢地產市場研究部統計,今年前5月,掛牌成交的主要經營性地塊的平均溢價率,北京為64.75%,上海為31.13%,廣州為23.22%,均明顯高過去年同期。深圳今年1月15日成交的一宗居住類地塊溢價率也達到76%,總價達到14.2億元。

  根據鏈傢地產市場研究部統計,2013年5月,萬科等12傢房企的銷售業績合計595億元,環比增長20.4%。除富力和首創環比下降外,其餘房企5月銷售均出現明顯增長。

  另外,根據鏈傢地產市場研究部統計,2006年至今,北京住宅類土地成交單價增長瞭2.5倍,純商品住宅成交均價增長瞭1.8倍。

  6月市場預期依然樂觀

  進入6月,多傢知名房企高溢價拿地成為市場焦點。5日,佳兆業和中泓分別在上海和成都拿下的三宗居住性地塊,溢價率均在一倍以上;19日,南京仙林湖退地G25號地塊由金地以總價28.7億元奪得,溢價率為75%;20日,東莞上底村地塊由深振業以總價2.86億元獲得,溢價率90.8%;21日,萬科以總價20.8億拿下蘇州2013-G-24號地塊,溢價85.27%;同日,榮盛發展以2.56億元拿下成都成華區新客站片區DXC-008地塊,溢價代償民間二胎缺錢急用哪裡借錢高達309%。

  張旭認為,在房價結構中,地價作為主要成本構成,與房價上漲密切相關。地價、房價的變化及幅度有明顯正相關性。房企高溢價拿地,也體現出其樂觀的市場預期,帶動房價難以回落。

  鏈傢地產市場研究部張旭認為,5月房企銷售額大漲,購房需求釋放明顯。顯示新房市場受政策影響程度不大,不論是政策還是市場預期都較為穩定。從首五月來看,2013年初市場與2012年同期截然不同,購房者預期樂觀,需求穩定釋放。"國五條"的出臺雖然在一定程度上抑制需求,但是整體市場氣氛仍然好於去年同期,房企銷售同比大漲。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-06-27/08302273442.shtml
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黃子軒

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