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內容來自sina新聞

   異地貸款破冰將激發回鄉置業需求

  住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌告訴記者,目前中央對房地產"從緊"的政策還沒有完全恢復到常態,現在中央關註的是限貸放松後能否落實、政策落地後市場反應如何、能否阻止市場的繼續下行,落實"松貸"需要幾個月時間,如果市場反應不行,應該還會再考慮下一步放松。

  地方政府的訴求是否能實現,從目前來看仍是未知數。但是,從中央到地方,對樓市的微刺激政策還未停止。



  類似放松公積金貸款的政策最近在多地先後出現。河南、貴陽在9月底便將首套房首付比例調整為最低20%,相比以前降低10個百分點;國慶節剛過,大連市便調整公積金貸款和提取條件,繳存公積金9個月就可申請貸款,而此前是規定1年;沈陽市表示,擁有一套住房並已結清貸款的傢庭可執行首套房貸款政策;廣西消費者購買保障房可提公積金付首付,無房職工異地購房也可用公積金;浙江金華、湖北黃岡等地則提高瞭住房公積金的貸款額度;天津、海南、深圳等地放松住房公積金提取條件,為繳存職工住房消費提供便利。

  就在新政出臺的前一天,武漢市住房公積金管理中心下發通知,放寬第二套房公積金貸款門檻,最低首付款比例調整為房屋總價的30%,不再硬性要求達到房屋總價的60%,但公積金貸款房屋套數認定、貸款額度計算仍按原政策規定執行,貸款最高比例不得超過房屋總價的40%。

  住建部等三部門要求各地放寬公積金貸款條件,住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市,可適當提高首套自住住房貸款額度,並推進異地貸款業務、住房公積金繳存異地互認和轉移接續,同時取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等四項收費項目,提高瞭住房公積金使用效率及貸款發放率。

  多個城市公積金流動性緊張狀況初現

    質疑

  尷尬

  "目前各地公積金管理中心的資金使用情況已經實現全國聯網,以便於住建部對各地公積金歸集和使用情況進行全國范圍的抽查,據我們瞭解到的情況,一些城市確實存在額度緊張的現象。"上述接近住建部的消息人士透露。

  宋建海告訴記者,從目前來看,額度使用偏高的城市大部分集中在房價水平較高、人員流動較大的一二線城市,在其他西部或三線城市很難見到額度緊張的現象。

  "現在中央出臺的這一政策隻是一個方向性政策,並沒有具體的實施細則,可操作性並不強,如果這些一二線城市在異地互認方面參與不積極的話,這項政策很難真正落到實處。"宋建海告訴記者。



  盡管此次公積金新政的落點仍然在於樓市微刺激,以期逐步恢復市場信心,但據多位業內人士分析,這一政策對樓市的刺激作用仍然有限。

  按照住建部的要求,住房公積金個人房貸發放率低於85%的設區城市都要推動實現異地互認。但根據公開數據,全國有342個住房公積金管理中心,貸款發放率高於85%的有49個,大部分管理中心貸款發放率集中在50%到75%之間。

  與紛紛放松政策不同的是廣州的持續收緊。10月11日,廣州的公積金新政策獲得原則性通過。新政規定公積金貸款僅限於首次使用者,且首付從兩成調整為三成;貸款基礎條件也有所調整,貸款額度也變得更加吃緊,計算的公式也更為嚴格。

 對樓市的刺激作用仍然有限

  目前全國各地的不同城市的貸款額度都不相同,如北京最高貸款額度是80萬元,上海是60萬元,深圳是50萬元,而北京周邊區縣如燕郊最高貸款額度是40萬元,開展異地互認後,按當地貸款額度計算,恐怕一線城市仍然不夠。

  此外,根據規定,公積金沉淀資金大都以活期的形態托管在銀行,產生的利息加上公積金貸款所得均屬於公積金增值收益范疇。這就意味著,大量公積金沉淀資金背後還牽扯著地方利益。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-20/07194531508.shtml

  猜測

  "公積金貸款的特點是貸款利率低、額度小,銷售一線的反饋數據顯示,在購房者中完全使用公積金貸款的客戶隻占10%,施行公積金新政後,預計可以增加5%的購房需求。"陳雲峰對記者表示。

  異地購房公積金異地互認、取消多項收費、二套房首付回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門檻......繼央行推出房貸新政後,住建部、財政部、人民銀行14日聯合發佈通知,要求各地放寬公積金貸款條件,並推進異地貸款業務、住房公積金繳存異地互認和轉移接續等。

  "異地互認這個事情,說起來容易,但執行起來很難。"東部某省住建廳的官員宋建海(化名)對記者表示,"因為這涉及公積金歸集資金的跨市甚至跨省調配,而目前各地公積金使用是不均衡的,因此公積金使用額度偏緊的城市對執行異地互動的政策就缺乏主動。"

  公開數據顯示,截至2014年8月末,全國繳存住房公積金職工1.07億人,繳存總額7.03萬億元,職工提取總額3.49萬億元,繳存餘額3.54萬億元。

  對比現行政策,這一"新政"被許多人冠以"史上最嚴公積金政策"的稱號。對此,業內人士表示,這是不得已而為之。目前,廣州公積金提取比例已超過警戒線,個別月份接近甚至超過八成。

  廣州遇到的麻煩不是獨有的。數據顯示,多個城市公積金流動性已初現緊張。據住建部調查,南京、青島等32個城市個貸率超過90%,出現瞭緩貸、斷貸、擠提現象。以武漢為例,截至今年6月底,武漢累計發放公積金個人貸款890多億元,個貸率高達97%,比去年底增長近5%。

  "如果不予應對,隻需兩個月,公積金貸款就會緊張。"武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信表示,武漢已建立公積金個人貸款資產變現機制,通過盤活公積金資產存量來應對公積金流動性趨緊矛盾。

  對此,同策咨詢研究部總監張宏偉表示,取消的收費項目產生的費用數額並不大,但客觀上減輕瞭購房者壓力及交易成本,這給市場傳遞瞭一種明顯的信號。更重要的是異地貸款"破冰"給異地購房貸款打開瞭大門,將激發大量的"回鄉置業需求"。

  公積金不能為瞭救市不顧實際地調整

  既然那麼多城市公積金流動性已初現緊張,為何還要放松相關政策?有市場人士表示,公積金政策的放松必然會帶來可觀的購房者入市。因此,市場和購房者都普遍認為,調整公積金是繼取消限購、放松限貸後樓市的第三個救市措施,預計未來會有更多城市在公積金政策上"動腦筋",以激活市場信貸,刺激樓市成交。

  但專傢並不贊同"救市工具"的看法。中南財經政法大學房地產研究所所長張東提醒,在土地財政和新房庫存的雙重壓力下,在取消限購放松限貸效果並不明顯的背景下,要警惕地方政府不顧公積金實際狀況,一味放松貸款政策來救市。

  如何面對一邊是放松呼聲越來越大,另一邊是自身存量不足的矛盾?專傢建議,公積金管理部門應積極探索,提高資金利用率,滿足"應貸盡貸"資金需求,並適應科學化樓市調控的要求。

  用住建部住房公積金司司長張其光的話說,這面上的餘額並不代表"沉睡",目前全國住房公積金的資金使用率為70%,接近商業銀行水平。

   多地調整公積金政策刺激樓市

  "三部門聯合下發的公積金貸款新政,救市意味明顯,但這是一個溫和的措施,不會引起房地產市場太大波動。"中經聯秘書長陳雲峰對記者表示。

  鏈傢地產市場研究部分析師張旭對記者表示,根據鏈傢地產數據,在二手房交易中完全使用公積金貸款的購房者所占比例不到二成,預計該政策對釋放購房需求的影響有限。

  業內人士分析,受資金額度、政府管理、地方利益等因素的影響,公積金異地互認的工作還需打破多重藩籬,出臺更多實操性政策才能落地。而一些專房貸2胎二胎年息傢則表示,在當前樓市狀況下,首先應滿足基本購房的公積金貸款需求,同時要避免公積金"淪為"地方政府的救市工具。

  亞豪機構副總經理任啟鑫分析,公積金繳存條件縮短至半年、推動實行異地互認,盡管大大降低瞭購房者申請公積金貸款的門檻,讓繳存職工能夠盡快享受低利率的貸款,但隨著近年來公積金貸款規模的持續增長,住房公積金貸款普遍"吃緊",公積金資金運行壓力影響放貸速度,公積金繳存條件的縮短可增加的實際需求並不多。

  多位業內人士表示,開展公積金異地互認,如何協調各地公積金貸款額度也是疑問。

  地方官員頻繁進京,第三輪救市隱現

  "政策層面既然中央已經松口,地方政府當然就把這一政策當做救命稻草,希望政策在當地落地的時候能夠發揮最大作用。"東部某省住建部門一位官員張建(化名)對記者表示。據他所知,就在國慶節前後,不少地方政府的住建、國土系統官員頻繁進京,與中央相關部門"開小會"。

公積金政策調整意在救市還是便民

   實施細則缺乏異地互認難辦



  據不完全統計,今年以來,已有30多個城市調整瞭公積金政策。有業內人士預計,未來還會有不少城市跟進,采取提高個人公積金貸款額度、降低公積金貸款購買首套房的首付比例等措施,成為多地政府調控樓市的主要措施。

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