黃子軒

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內容來自sina新聞

論最佳購房時機的十點建議房屋二胎 房屋二胎銀行利率

  這幾天，由毛大慶先生推演的房價泡沫全民大Party仍在繼續，很多人越聊越High，加上總部位於惠州的光耀地產破產大迷局一夜之間持續發酵，紅遍全國，整個地產形勢在購房者看來那是岌岌可危，購房時間表必須重寫。

  但是，攸克君有不同看法。所謂良藥苦口，攸克君鬥膽與自己的粉絲諸君來談一談此時的購房時機話題。在購房這樣的大宗支出上，擔心誤導一直是有責任心朋友的大忌，但是，攸克君自己的購房經歷中有沉痛教訓，事後有反思，今天拿出來鬥膽與自己的粉絲諸君切磋探討，若你覺得有用，推薦給自己的朋友，哪怕是看看思維方式與方法論都是有益處的。

  討論之前，一個前提共識是，攸克君也認為，當前，行業全面降價、破冰觀望之局已經是大概率與現實。主流開發商以價換量心態與趨勢將主導未來一年樓市。

  一、未來240天是購房時間窗口

  應對調控已經是中國主流地產商的常規功課。最近幾年，樓市波動的周期越來越MINI，在降價策略上，從心態抗拒、技術生澀到嫻熟，開發商對降價已經有很多經驗瞭，會迅速降價，一步到位，不留餘地，分化購房者。

  想一想談判桌上，什麼樣的談判者會最強勢？不是那些一點點擠牙膏式退讓的人，而是直接把讓步的全部籌碼(至少讓對方強烈感覺到是全部籌碼)扔在桌面上，然後告訴對方，就這些瞭，行就行，不行就拉倒的人。

  這樣的降價風格，會讓購房者一下子陷入到無數個囚徒困境中。不要以為你身邊的人與你一起針對地產商同仇敵愾，很團結，在名額有限的時候，他們可能會陡然翻臉背叛。至少，在降價達到一定幅度的時候，有人選擇繼續殺跌、等待，但是也肯定有人出線出手。直接點講，這個針對地產商的觀望聯盟並不牢固。

  二、要用富人思維來看待房價，必要時踮起腳尖，同時不要太貪婪。

  商品房是資產，資產的價格遊戲規則事實上是由買賣得起這些資產的人決定的，也就是由富人決定的。如果你學不會用富人思維來看待房價，而更多是從自己的當下購房能力與購房心態，去評估房價走勢，往往會得到一個刻舟求劍的結果。

  攸克君當年買房，也是先給自己定下一個價格上限，並自我賭氣，超過這一價格絕對不買。但是，賭氣往往結果都不太好，等購房款籌備的差不多時，機會卻已經過去瞭。因此，市場上行的時候，買房可能要墊起腳尖，蹦一蹦，用未來幾年的收入現金流與房款進行平衡；市場下行的時候，不宜太貪婪，覺得會一直跌下去，過分殺跌，要知道，在面對波動的資產價格時，富人總是比窮人擁有更多的套利空間與能力。

  三、不要憤青心態，覺得開發商全部消亡才好，房價就解決瞭。價格由買賣雙方決定，一方不願意，交易必吹。

  這一點道理都懂得，但是很多人臨近做大決定時，被自己的屌絲情緒或賭氣所左右，從而抓瞭一手好牌(趕上瞭降價的好時機)，卻從容地出瞭一手臭牌(錯過瞭低點，又追高在反彈價格上)。

  四、08年經驗告訴，珍惜買房市場的窗口時間，且買且珍惜。

  當下，與2008年樓市相似。宏觀經濟有巨大不確定性，政府開始出手"經濟維穩"，全面降低準備金率應是大概率事件，當然，降息還未提上議程。開發商願意低頭認錯，高姿態面對樓市高位橫盤整理、必須在價格端大幅讓利的現實，購房者也應該認識到這樣的機會，從反方向構成瞭最佳入市時機。

  2008年是多年來第一次真正意義上的下行，經過多年高速發展，庫存整體上處於高位，現在的全國性調整，預示著買方市場再次成為市場主要特征。但是，切記，買方與賣方市場的特征轉換可以在3-6個月內完成切換，如果你覺得自己運氣並不是特別好，攸克君建議，你不一定非要追求買在最低價格位，那太難為你自己瞭。

  五、政府救市心態已經明顯，不要在道義上去過分幻想政府的控制房價義務。

  三年多前，"限購令"曾像聖經一樣不可動搖，如今，"限購令"也搖搖欲墜，充分說明瞭經濟規律超越政府管制、人心與道德。政府通過行政幹預、管制房價，創造瞭一個人為的入市時間窗口，不要過分去癡迷地相信，它會一直敞開超過一年時間。

  六、相信直覺，相信小趨勢，在資產投資上不宜過分聰明，做一個恰當的笨人。

  買房是個人與傢庭的大決定，但說到底與國傢大事相比，還是一個小決定。在買房之前，把自己變成一個房地產專傢與宏觀經濟分析大師，是愚蠢的姿態。過分聽信大道理與宏大敘事，除瞭把自己嚇住外，你不能從中得到其他任何好處。

  七、關註地段、戶型、質量與物業，比過分關心價格更有意義。

  買一個有人住、願意住的貴房屋，可能比買一個純投資、高空置的便宜郊區房更有意義。在價格指標之外，努力去尋找支撐這個價格的其他外部環境因素，比如交通、商業配套，與菜市場、地鐵站的距離。再看一看周圍有無高壓線，以及巨大的噪音污染源。如果你輕而易舉就能找到很多利好因素，那麼，相信一點，會有很多人也在同一時刻，作出瞭同樣的判斷，這會對房價意味著什麼呢？

  八、在買房問題上，不要做一個完美主義者。沒有十全十美的房子。

  完美主義心態會害死很多購房者，讓他們在很多房子的選擇上失去瞭直覺的魅力。貴的房子可能公攤太大、利用效率低，首付壓力大，而便宜的小區後面有一個巨大的垃圾焚燒場。依照中國現在的造房子的技術與農民工水平，還沒有人可以造出不漏水、不裂縫的房子。寧可相信完美，不如去選一個出瞭問題會有負責態度的地產商。

  九、整體市場的供過於求，並不意味著，特定區域也會是供過於求。買房過程中具有很多影響你做判斷的X因素。

  很多人會犯一個錯誤，覺得整體市場供過於求，每一個小區都會感覺到同樣的壓力。並不是這樣的。政府出讓土地是有節奏的，區域分佈也是很分散的。在特定的區域內，很多新建商品房在它的開盤周期內，都具有一定程度的壟斷定價權力。一些朋友覺得，不買這個，可以去買兩公裡之外的另一個同類小區，可是，趕過去之後才發現，相中的那一套，可能並不在此次開盤之列，時間與價格待定。這些現實中的種種細節，就構成瞭買房的X因素。

  假如你說，自己買的是二手房。那麼，恭喜你，二手房的定價機制更為隨意、捉摸不定。它是個案式的，你想買的時候，這個小區未必有房源掛牌出讓，或者未必有合適面積的房源掛牌。

  十、從常識出發，以一個正常人的心態做決定。

  以攸克君這麼多年的觀察，輿情對於房價起到瞭很大的作用力，但是，輿情中有很多誇誇其談之說。讓自己心態正常起來，以一個能夠買得起房子的人的心態去看待房價的起伏、輿情的房價辯論，盡可能屏蔽不可能發生的事情對自己的影響，不要與極端觀點一起舞蹈，讓它傳的更遠。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-11/08262725439.shtml

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