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內容來自sina新聞

投資二手住宅 租金回報率哪裡高



??受房貸政策利好的影響,目前二手市場上,首次置業、改善型置業以及長線投資者等各種購房需求的信心均有所恢復,入市意願增強,近期市場上甚至還出現投資客開始抄底入市。有中介經紀告訴南都記者,目前有部分購房資格的投資者計劃入市。合富置業成交數據顯示,11月份投資型購房需求占到整體二手成交的一成,明顯高於10月投資型購房需求不到5%的占比,其中不少買傢是持幣以待一次性付款抄底“筍盤”的人士。那麼問題來瞭,租金回報率哪裡高?南都記者遍尋廣州八大租金回報率偏高的板塊,核心地段、低總價的小戶型物業,尤其是目前低於市場價格的“筍盤”,擁有瞭遠高於目前市場平均水平的租金回報。



??滿堂紅:11月住宅租金回報率約2.5%

??據中原研究數據顯示,本月租金環比上漲瞭0.34%。同時,據中原地產多傢分行經紀人介紹,對比去年同期,市內大部分板塊租金均有所上漲,普遍漲幅為10%-20%左右,僅少數板塊有所下降。因此,就市區住宅租賃市場來看,漲租已成普遍現象。

??租金上漲直接影響到租金回報率。一般中介機構將同一單位每年租金與售價的比值作為租金回報率,各中介機構監測門店成交數據略有不同。最新的相關數據是來自滿堂紅監測促成交易數據,11月住宅市場平均租金回報率約為2.5%,主要集中於2.3%-2.7%之間。

??而在近年來,受限於租金上漲速度低於住宅買賣售價,租金回報率一直呈現緩慢走低的態勢。合富房地產經濟研究院院長龍斌表示,2008年第一季度廣州住宅的出租回報率高達4.7%,其後出租回報水平一路下降,2014年前兩個季度的出租回報率均為2.5%。到第三季度,二手樓價小幅回落,才使得出租回報率略微回升,到2.6%。

??30平方米單間月租高達3000元

??在廣州平均租金回報不到3%的平均水平上,哪些物業能夠有更高的投資回報率呢?來自合富置業、中原、滿堂紅三傢市場上主要的中介機構的多位專業人士分析,海珠新港西、濱江東以及番禺的洛溪等交通便利、靠近商圈、地鐵等地段的項目通常會擁有偏高的租金回報。

??而在南都記者對廣州各區的不完全調查來看,最高的租金回報率出現在白雲區機場路板塊的駿禦華庭,其個別成交案例租金回報率可高達5%-6%。中原地產齊富路分行高級營業經理張院雷介紹,目前項目的市場均價約2萬-2.4萬元/平方米,約30平方米的單間租金在3000元/月上下,這是因為項目保養、管理都不錯,又靠近新市商圈,受到韓國人、機場工作人員以及生意人這樣的中高端租客青睞。

??而幾乎擁有偏高投資回報率的板塊中,各中介經紀都推薦的是單間或者一房一廳這樣的小戶型。滿堂紅市場部研究人士劉鏡棠介紹,小戶型單位租金回報率會相對較高,市區內45平方米以下的小戶型單間或一房一廳單位租金回報率基本上能達到2.7%或以上。

??不過,投資者也不應僅僅考慮租金回報率,龍斌表示,物業投資價值包括物業自身升值保值能力及租金回報率兩方面,中長線投資者若想從中獲利,除瞭租金之外,還需要綜合考慮物業素質、區域規劃以及自身傢庭經濟狀況等。

??中介推薦八大投資區域

??新港西板塊

??靠近批發市場,一房回報率高達4.7%

??新港西板塊由於靠近中大佈匹市場,不少周邊做生意的人以及采購、服裝設計者都會選擇租賃在周邊,因此租金回報率高於其他區域。中原地產新港西分行高級營業經理張玉瓊告訴南都記者,加之周邊有地鐵中大站,因此周邊盤較“租得起價”。

??板塊內租金回報率較高的主要有雙子星城、富景花園、順景雅苑等樓盤。一間面積約35平方米的復式一房,總價約90萬元,月租可達3200-3500元,回報率在4.3%-4.7%左右。張玉瓊還介紹說,由於今年二手樓市成交較為淡靜,業主心態有所減弱,板塊內有不少業主“轉售為租”,租盤的供應量有所增多,因此,今年該板塊租金與去年基本是持平的。

??濱江東板塊

??傳統豪宅區,售價租金有保障

??濱江東作為傳統豪宅區,售價、租金都有保障。據合富置業江畔華庭分行主管楊達標介紹,近期板塊內有筍盤放售,將低於市場價的筍盤買入作長線出租,租金回報率可實現比較理想的水平。如目前珠江新岸有一套44平方米大單間物業,業主以105萬元放售,這類物業月租金約3600-3800元,租金回報率可達4.1%-4.3%。

??洛溪板塊

??得益於總價較低,回報率3.4%-3.8%

??據中原地產吉祥北二分行資深營業經理歐夥文透露,洛溪板塊租金回報率較高的樓盤主要有吉祥北園和如意中心。以樓梯樓吉祥北園為例,一套面積約52平方米的兩房,總價約70萬,每月租金可達2000-2200元,租金回報率在3.4%-3.8%左右。

??歐夥文分析指出,上述樓盤租金回報率較高主要是得益於其總價相對較低,且周邊交通便利,租客群體主要是單身人士或白領一族。此外,由於該板塊一房的房源相對較少,因此租客多以租賃兩房戶型為主。

??淘金-建設板塊

??平均租金回報率能超3.2%

??滿堂紅市場部研究人士劉鏡棠介紹說,目前淘金-建設板塊租金回報率相對較高的主要有三木國際公寓、時代you公寓及好世界公寓等,戶型主要為單間或一房一廳,平均租金回報基本上都在3.2%以上,其中時代you公寓及三木國際公寓租金回報率均超過4%。如一套三木國際公寓的39平方米一房一廳單位,放盤價為80萬元,租金為3300元/月,租金回報率約5%。

??車陂板塊

??小戶型筍盤長線持有,租金回報理想

??合富置業天朗明居分行主管陳華偉表示,近期富力天朗明居也有一些小戶型筍盤放售,售價低於市場價,因此若長線持有收租,租金回報率還是比較理想的。如目前富力天朗明居有一套40平方米一房一廳,業主以92萬元的筍價放售,這類物業月租金可達2500-2800元,租金回報率可達3.2%-3.6%。

??天河公園板塊

??投資首選東方都會廣場

??合富置業上寓分行主管鄒經來表示,天河公園附近值得投資的樓盤首選東方都會廣場,其配套、入市門檻以及回報率等都高於同一板塊的其他小戶型樓盤。目前東方都會廣場有一套39平方米的復式一房一廳筍盤,業主以122萬元放售,這類物業月租金可達3200-3500元,租金回報率可達3.1%-3.4%,相比起來,較東方都會廣場位置要差一些的理想青年薈,目前總價最低的物業總價達160多萬元,月租金雖稍高一些,達3400-3700元/月,但租金回報率僅2.5%-2.7%。

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??珠江新城板塊

??買學位房放租,回報率一般超3%

??珠江新城有不少小戶型的商業公寓和住宅公寓,租金回報都不錯,據合富置業名門分行主管盧煉煉表示,兩者租金水平相差不遠,但是住宅公寓的價格要比商業公寓高一些。但是,由於住宅公寓帶有學位,因此不少買傢都是買學位房然後放租。現時,珠江新城小戶型公寓物業均有一些筍盤放售,租金回報率可達3%以上。

??投資住宅的話可考慮西區的鉑林國際公寓、雙城國際公寓等住宅公寓,現時鉑林國際公寓有一套34平方米的復式一房一廳筍盤,業主以138萬元放售,這類物業月租金約3800-4000元,租金回報率可達3.3%-3.5%左右。如若投資商業公寓的話,入市門檻120多萬元即可。

??機場路板塊

??租金回報率普遍為2.8%-3%,高達6%

??據中原地產齊富路分行高級營業經理張院雷介紹說,在機場路板塊內一般二手住宅平均租金回報率約為2.8%-3%。不過也有個別項目回報率較高,有一些靠近地鐵口的物業,如總價約50萬元的樓梯小兩房,每月租金約為2000元,回報率也可達到4.8%。

??而板塊內租金回報率較高的主要有駿禦華庭和萬方園這兩個樓盤。其中駿禦華庭個別成交案例可高達5%-6%,約30平方米的單間租金能夠租到3000元/月上下,而現時市場均價約2萬-2.4萬元/平方米。張院雷介紹,駿禦華庭是樓齡較新的電梯樓,保養、管理都不錯,由於位於三元裡大道,靠近新市商圈,租客群體以韓國人、機場工作人員以及生意人為主。而萬方園個別案例也能達到4%上下,其30平方米的單間及45平方米的一房單位,租金約在2800-3000元/月。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/08585948974026658725955.shtml

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黃子軒

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