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內容來自sina新聞

警惕地方巨額債務綁架房地產

  審計署相關負責人日前透露,此前審計署審計的36個地區債務中,有9個省會城市本級政府負債率超過100%。對此,國務院研究室副主任黃守宏指出,如果嚴格審計,有些地方政府已破產,隻不過後面有國傢信譽維持。事實上,地方政府依賴房地產市場發展經濟的模式已不可持續。

  6月至7月,很多地方房地產市場迎來瞭量價齊飛的局面,一線城市最為明顯。各地土地出讓金收入和房地產其他稅費又開始大豐收,這緩解瞭地方債務壓力。但是,即使如此,地方政府沖動性投資所帶來的嚴重後果,隻是被緩解或者被推遲,而沒有被化解。底特律破產事件並沒有讓地方政府警醒,各地沖動性投資仍然如火如荼,他們期望大舉借債,再依靠房地產所得收入來還債。

  珠海市財政數據顯示,去年有40.8%的土地收入用於償還銀行貸款本息。國土資源部數據也顯示,上半年全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元,增幅達77.3%,亦創歷史新高,其中房地產用地出讓價款同比增幅超過高達90%,這些土地出讓金相當一部分用來償還銀行貸款。土地豐厚的"紅利"收入就像取之不盡用之不竭的"搖錢樹",這是很多地方政府之建地貸款彰化福興建地貸款所以敢大規模借債經營城市的底氣所在。即使出現瞭風險,最後也由國傢信用托底。就算瀕臨破產,也會有專傢給出剝離不良資產的方法,地方債務越大,各方越不敢倒下,即中國式"大到不能倒"。

  政府獲得信貸資金大搞基礎設施建設,促進樓市發展,拉動賣地收入和稅費收入,然後再借入巨大資金投入市政建設,通過這種循環,各地的樓越蓋越高、路越修越好、官員政績越來越漂亮,但是,這種發展方式的關鍵是要確保房地產市場長期亢奮,如果一段時間房地產市場萎靡不振,這種模式就會出現危機。長期以來,樓市一枝獨秀有著深刻的政治經濟根源。

  樓市也是市場,就算天天吃興奮劑,也不可能每時每刻都在保持興奮。有觀點認為,過去"十年九調"的調控政策因為房價繼續上漲而完敗,事實上,這些觀點沒有洞察樓市調控真正本意。樓市調控並非單純控制房價上漲,而是意在控制房價暴漲與暴跌。因為房價暴漲與暴跌作為導火索,將會引爆整個地方土地財政體系,從而將地方經濟要麼拖入冷庫,要麼帶入火爐。

  這些年來,房地產調控重要性在於,沒有任由房價肆意長期暴漲,使得房地產市場泡沫快速生成,快速破裂。樓市大起大落,會從根本上傷害土地財政,因此,調控政策核心是要保障樓市在上漲基礎上保持基本穩定。一旦樓市出現暴漲,不僅僅會引起民怨四起,還會加速地方瘋狂投資,最終會導致泡沫毀滅;相反,一旦樓市暴跌,各地巨額負債就變成瞭一個個炸彈,最終引發一系列的金融危機。

  泡沫既然已經生成,調控政策目的就非常明確,就是確保泡沫不會在瞬間破裂,也不能讓泡沫繼續無止境地膨脹。畢竟,這個泡沫生成邏輯,關聯著地方財政和地方經濟命運,綁架瞭整個金融機構。

  各地的地方債務已經綁定瞭房地產市場。這一條放大的鏈條中,捆綁著從銀行、投資者、開發商、地方政府等諸多利益攸關方。在價格上漲時,似乎每個人都在賺錢;在價格下落時,誰在裸泳,一目瞭然。神木、鄂爾多斯、溫州的地產財富神話與地方經濟奇跡,都已經隨著房市泡沫破裂而消退,僅留下一群群追債族和一座座曾經輝煌奪目的"鬼城"。□朱大鳴

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-24/00263471704.shtml
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黃子軒

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