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內容來自sina新聞

我國小產權房面積逾66億平米 巨大體量致清理窘境

  小產權房建在瞭我國城鎮化進程的"灰色地帶"。

  盡管不合規矩，卻屢禁難絕，而國傢這些年也一直沒有形成完善的頂層改革設計去破解這一難題。"存在即合理"，一再的"拖延"和"擱置"，如今，小產權房面積逾66億平方米，有超過8000多萬居住者，巨大體量讓清理更顯尷尬和困窘。

  日前，回擊小產權房"轉正"傳言的，是國土資源部和住建部又一輪查處小產權房行動，力度空前，而單一的行政指令能否遏制小產權房愈演愈烈，形勢仍不明朗。

  擴展閱讀：

  國土部嚴查小產權房：拆除一批查處一批追究一批

  各地密集部署清查小產權房 江蘇已要求各市上報

  逃離於辛莊

  2014年元旦剛過，於辛莊"拆房"的傳言又開始沸騰瞭。

  1月8日，趙慶趁休班從市區趕往於辛莊，看一看他那套小產權的投資房。一下地鐵，路過沙河鎮政府，他無意間看到馬路對面矗立的兩個牌子，上面的字讓他覺得格外"刺眼"："在建、在售小產權房屬違法行為"。

  "違不違法的，說這些誰不知道，但誰也不是想鉆個空子。"趙慶趕緊安慰自己，實際上心裡卻堵得難受。

  於辛莊，這個位於北京北六環內、五環外的村莊，小產權房鱗次櫛比，並在上至中央、下到地方的國土部門歷次整治中，屢屢上"黑榜"。

  最近一次，去年年底國土資源部、住建部督辦清查小產權房，於辛莊的泰安公寓成瞭首個大城市公佈新清查出的小產權房項目。

  盡管該村所屬沙河鎮政府稱於辛莊泰安公寓尚無具體拆除時間表，但於辛莊的村民們都覺得"這回看來動真格瞭"！

  趙慶兩年前在於辛莊買的房子，一股腦兒掏光瞭幾十萬元傢底兒，想著等房價漲瞭，還能賺點兒。

  "每平方米五六千塊錢，別說在北京三環、四環，就是在昌平，想買有產權的商品房，這價格還得再翻個三四倍。"老趙說，當時買這套房子也仔細盤算過，況且這邊交通不錯，從地鐵站出來，步行才1.4公裡，"基本上算是出門就能坐地鐵。"

  不過自從買瞭這套房，老趙就陷入瞭忐忑。

  2012年9月17日，北京市國土資源局在其官網公佈："北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設銷售工作，初步清理出自2008年以來在建在售的79個違法占地項目，其中昌平區查處的違規項目最多......"

  在這份名單中，於辛莊有三個項目在列，分別是綠城新幹線、翠湖新城和於辛莊村回遷樓。老趙買的正是翠湖新城，雖然官方從未明確說"清理整治"就是要"拆房"，但是自己買的小產權房被點名，老趙確實有些後悔。

  不過"點名"後不久，翠湖新城就改瞭名，轉身成為"於辛新村"。預感到這次清理力度會很大，老趙不敢再等房價漲瞭，去年9月底就將房子掛到瞭中介公司往外賣。

  "我的房子是75平方米，標價65萬，當時以為賣出去不成問題。"老趙說，結果三等兩等都沒有人看房。

  如今，老趙每天往中介公司打電話，賣房是"頭等大事"，"今天有去看房的麼？誠心買的話，價格可以再商量......"

  老趙常用"心急如焚"來形容自己的心情，因為國土資源部、住建部還把督辦"小產權房"的點兒選在瞭於辛莊。北京市國土資源局更表態稱，堅決清理整治小產權房，對新增小產權房"零容忍"，發現一起，查處一起。

  "房子賣不出去，我很著急，怕砸在手裡，一準兒虧。"老趙說，於辛新村的傢自己還從來沒住過，但現在隻想著能早點兒賣出去瞭。

  小產權房的生長邏輯

  走進於辛莊，墻角旮旯裡到處貼滿瞭出租房屋的小廣告。這個遠離北京市區，隱藏在繁華都市背後嘈雜、混亂的村落，因為背靠地鐵昌平線，早已成為新的"城市蟻族"聚居地。

  張鳳翔大學畢業後就留在北京打工，三年前海淀唐傢嶺拆遷改造時，他從唐傢嶺搬到瞭於辛莊。

  "村裡到處都是小攤小販，生活雖然擁擠，但卻方便、實惠。"張鳳翔說，他現在每月三四千元的收入逼得他在租房時很看重"實惠"。

  在村裡一條坑坑窪窪的主路上，沿著路兩旁的攤販商鋪，上面四層、五層小樓都是房主自建的，作為一個住瞭3年的老房客，他非常理解房主蓋的這種"筒子樓"，"多蓋出幾間房，可以租給更多的房客。"

  這種實惠論最恰當地解釋瞭小產權房生長的邏輯。作為現代化進程中城市與農村博弈的產物，小產權房總是在城鄉接合部集中生發，它出現的根源就是城鄉二元土地制度。與價格奇高的商嘉義梅山土地貸款品房遙遙相對，小產權房價格更親民，一個"小"字，則點出瞭其在制度合法性上的缺失。嫡庶有別，其中被掩蓋的，則是一個個個體不同的利益選擇。

  樓下吃完一碗牛肉板面，張鳳翔回到瞭租住的小屋。這是村民加蓋的自建房，他的房間在五樓，走到二層時，不小心被堆在狹窄過道裡的行李箱和被褥絆瞭一個踉蹌，他知道這是又有新鄰居要入住瞭。

  "整個樓層隻有一個公共衛生間，在樓梯口旁有兩個水龍頭，可以洗漱使用。"這時傳來房東的聲音，當年房東對小張也是這樣囑咐的。

  順著樓梯爬到五樓，走廊兩邊並排著六間房子，小張住在最靠樓梯口的一間。不足十平方米的屋裡，小張的"傢當"簡單到極致，隻有一張單人床、簡易衣櫥、電飯鍋和燒水壺。

  這裡的條件很差，比如洗澡，小張說在冬天，這算是一個"奢侈"的項目。他平均兩個周才洗一次，"出租房裡沒有洗澡的地方，平時洗澡要到外面的浴池。"

  不過房租倒是與這個條件很相稱。一季度的房租，算上水電費、上網費，小張一共掏瞭2100多元。"房租不算貴，每月才300塊錢。"小張說，"主要是冬天還得每月交200塊錢取暖費。"

  在於辛莊，這類自建房非常普遍。於辛莊村民張景洪(化名)告訴齊魯晚報記者，自2008年起，村裡陸續建起一些小產權樓房，很多人加蓋自建房其實都是想等待拆遷補償。

  2010年底，於辛莊村委會曾試圖通過"於辛莊舊村改造"，向村民預付20萬元作為回遷保證金，此舉被村民質疑其實際目的是將村裡的小產權房合銀行房屋二胎免費估貸法化，後經媒體報道後，鎮政府叫停瞭這一行為。

  不過，村民們認為，一旦拆遷，村裡必然要支付自己補償款，因此很多人都開始"擴建"自傢的房屋。

  張景洪在自傢宅基地上蓋瞭一棟三層小樓，樓上有30多間房子可以出租。而像張景洪這樣的村民並不在少數，據於辛莊村委會的工作人員介紹，他們村一共有350餘戶村民，大部分都有自己的宅基地，不過自建房也都是小產權房。

  "根據國傢對小產權房的清理整頓政策，這裡隨時可能被拆遷改造。"張鳳翔說，如果搬遷，他又得再次搬傢。

  而村民則堅持認為法不責眾，既然大傢都這麼幹瞭，村裡的小產權房規模如此大，政府很難在短時間內全部進行清理。"拆掉是不可能的，這裡的房子基本都是這樣，都住瞭很多年瞭，要怎麼安置我們？"張景洪說。

  "貓鼠遊戲"

  與村民自建的出租房不同，趙慶所買的"於辛新村"顯得更"正規"些，它是一處由三排居民樓組成的小區，乍看起來，環境、設施等與一般的商品房小區並無不同。

  在於辛莊村委會，一位不願透露姓名的工作人員告訴記者，"翠湖新城"改名為"於辛新村"，"綠城新幹線"改名為"於辛傢園"，其實就是為瞭應付上面清查，對外說是農民集資建的回遷房。

  根據北京市國土局網站的數據，截至2013年11月底，2012年以來，該局已先後5次公佈"小產權房"和變相"小產權房"項目，共計108個。最新公佈的名單為昌平區2個新建"小產權房"違法建設租售，分別為於辛莊村的"泰安公寓"和北二村的"溫馨公寓"，但是，改名後的小產權房卻沒有出現在名單中。

  於辛莊村委會的上述工作人員透露："於辛新村這樣的小產權房，不同於村民們在宅基地上加蓋的自建房，都是外地人前來投錢建的。"

  在之前媒體采訪中，於辛莊村黨支部書記也曾證實村內確實建設瞭小產權房。原因是，因為村裡經濟基礎薄弱，為瞭增加村民收入，才效仿周圍村建設小產權房的。

  但是，在這些開發建設的小產權房上，於辛莊村民們稱自己從未獲得過"好處"。

  "我們的宅基地有限，所以一些外地人就通過各種途徑，在耕地、建設用地上建小產權房。"於辛莊村委會的工作人員告訴齊魯晚報記者。但是，由於之前小產權房清理整頓政策方面一直不夠明確，所以他們也對村裡的這類小產權房"聽之任之"。

  1月6日，北京市國土資源局對外透露，北京已經列出小產權房清理整治的時間表，各區縣將建立小產權房"臺賬"底數，並在2014年下半年全面拆除所有"上賬"違建，確保小產權房零增長，嚴打在建、續建、在售項目。

  2012年6月至今，北京共清理認定83個"小產權房"項目，涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝)，總建築面積約381萬平方米，8名違法當事人被移送公安機關，31名責任人被移送監察機關處理。

  但違法成本與高額的開發利潤遠不成正比。近期被拆除的北京昌平區南莊營村占地近700平方米的小產權房項目，每平方米僅罰款24元，總計罰款額約1.6萬元。

  不過，北京市國土資源局透露瞭另外一則信息：針對已售已建的小產權房存量項目，北京將在2014年研究分類處理辦法，總的原則是確保不占用耕地、符合土地用途管制和規劃。

  如何深度解決小產權房問題，清華大學教授蔡繼明此前認為不能一拆瞭之，"建立在農村集體建設用地上的小產權房，要承認其合法性，要與非法占用農地建設的小產權房區別對待；應深化土地產權變革，給予農村土地真正完整的產權。"

  那麼，就在國土部門此次"高調"打壓小產權房的背後，小產權房將來到底是被"招安"，還是轉向被"清剿"？

  從事土地產權研究的中國土地礦產法律中心研究人員鐘京濤分析說，目前小產權房的購買者，客觀上已形成瞭一個相當規模的群體，其中既有普通工薪階層、低收入居民，也有高收入階層，涉及千傢萬戶。

  中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文在2013年1月初接受人民日報采訪時曾表示，小產權房不合法的主要原因在於它不符合土地利用規劃，違反瞭土地的用途管制。

  對此，鐘京濤認為，小產權房類型較為復雜，既有在集體建設用地上開發的，也有在非法占用的耕地上開發的；既有符合規劃，以"舊村改造"、"新農村建設"的信託房貸二胎利率年息名義申請批準後開發的，也有違法亂建的；既有歷史上形成的，也有新開發和在建的；既有出售的，也有出租或以出租名義出售的。對於不符合規劃的項目應當拆除，但是，有的項目已經住進成千上萬的居民，涉及眾多群體利益，強行拆除勢必引發劇烈的矛盾沖突，危及社會穩定。

  鐘京濤說："住宅制度的不足與土地產權制度的弊端交織在一起，客觀上放大瞭小產權房問題的影響。一方面農民渴望自己不斷升值的土地變現成財產，另一方面城裡人需要便宜的住房，二者如幹柴烈火，僅靠簡單的禁令和不受法律保護的說辭難以澆滅。"

  改革已不可逆

  一個可以肯定的事實是，建立城鄉統一的建設用地市場已經箭在弦上。從某種角度看這就是要確權，而各地也都在紛紛進行土地確權工作。

  然而，小產權房仍然是個尷尬的角色，但就像專門研究它的經濟學傢周其仁所說的，你要麼轟掉它，要麼把它轉正，不可能永遠這樣不當不正地存在，因為改革已經進行到這兒瞭，不可逆轉，也無法停滯。

  針對破解小產權問題，中國房地產學會副會長陳國強曾表示，"秘密運行隻會引起市場的胡亂猜測，躲避矛盾隻會造成矛盾越來越多。"

  這意味著小產權房的身份問題亟待盡快解決，而且越早越好。不過，政府起初默認瞭小產權房的存在，如今突然要嚴厲執法，執行難度可想而知。

  鐘京濤認為，小產權房問題牽動著諸多利益，關系到社會穩定，處理中不加區分地否定或肯定的做法都是片面的，應該根據不同情況進行區別對待，依法分類處理。

  "既要保證老百姓的利益，又要有利於房地產市場健康發展。"鐘京濤說，在處理中，一是要把鄉鎮企業用地、鄉村公益設施用地上的小產權房與宅基地上的區分開；二是把歷史遺留問題、符合規劃開發合法的與違法開發的區分開；三是城市規劃區內與規劃區外的區分開。對城市規劃區內的農民住宅，以及部分已形成規模、符合規劃的小產權項目，可以考慮與有關部門共同制定相應政策，適當放開；對於城市規劃區外，違法建設尤其是占用耕地的，應依法取締。

  這一整套路徑設計，在很多業內人士看來，其挑戰將不亞於當年的價格並軌。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/08012577443.shtml

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